Η ελάχιστη διάρκεια της μίσθωσης – τι κάνω αν θέλω να φύγω νωρίτερα

Η ελάχιστη διάρκεια της μίσθωσης κατοικίας είναι κατά κανόνα τρία έτη, ακόμη και αν στο μισθωτήριο έχει συμφωνηθεί μικρότερο χρονικό διάστημα. Αν ο μισθωτής θέλει να αποχωρήσει νωρίτερα, απαιτείται συνήθως συμφωνία με τον εκμισθωτή ή ειδικός νόμιμος λόγος, ενώ στις επαγγελματικές μισθώσεις απαιτείται ιδιαίτερος έλεγχος των όρων του συμβολαίου και του ισχύοντος νομικού πλαισίου.

Η ελάχιστη διάρκεια της μίσθωσης είναι από τα πιο συχνά ζητήματα που απασχολούν τόσο τους
ενοικιαστές όσο και τους ιδιοκτήτες. Πολλοί μισθωτές αναρωτιούνται: μπορώ να φύγω πριν λήξει το συμβόλαιο;
Η απάντηση εξαρτάται από το αν πρόκειται για μίσθωση κατοικίας ή για επαγγελματική μίσθωση,
από το περιεχόμενο του μισθωτηρίου και από το αν υπάρχει νόμιμος ή συμβατικός λόγος πρόωρης λύσης.

Στον παρακάτω οδηγό θα δείτε αναλυτικά:

• ποια είναι η ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης κατοικίας,
• τι ισχύει στις επαγγελματικές μισθώσεις,
• πότε μπορείτε να αποχωρήσετε νωρίτερα,
• πότε υπάρχει κίνδυνος αποζημίωσης,
• τι πρέπει να κάνετε πριν στείλετε μήνυμα ή εξώδικο στον εκμισθωτή,
• πότε χρειάζεται δικηγόρος για μισθώσεις στο Αιγάλεω.

Ποια είναι η ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης κατοικίας;

Στη μίσθωση κύριας κατοικίας, η νόμιμη ελάχιστη διάρκεια είναι τρία (3) έτη,
ακόμη και αν στο ιδιωτικό συμφωνητικό έχει αναγραφεί μικρότερος χρόνος.

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι:

• αν στο μισθωτήριο γράφει διάρκεια 1 έτος ή 2 έτη, η μίσθωση κατοικίας δεν παύει αυτομάτως γι’ αυτόν τον λόγο,
• η τριετία λειτουργεί ως ελάχιστο χρονικό όριο προστασίας της κύριας κατοικίας,
• ο ιδιοκτήτης και ο μισθωτής δεσμεύονται, κατά κανόνα, από τη διάρκεια αυτή, εκτός αν υπάρξει νόμιμη ή μεταγενέστερη συμφωνημένη λύση.

Για τον λόγο αυτό, πριν αποχωρήσει ο μισθωτής από το ακίνητο, χρειάζεται έλεγχος του
μισθωτηρίου και της πραγματικής νομικής βάσης της αποχώρησης.

Μπορώ να φύγω πριν συμπληρωθούν τα 3 χρόνια;

Το ερώτημα αυτό είναι από τα πιο κρίσιμα σε κάθε υπόθεση μίσθωσης. Η απάντηση δεν είναι ίδια σε όλες τις περιπτώσεις.
Η πρόωρη αποχώρηση μπορεί να είναι επιτρεπτή, αλλά όχι πάντα χωρίς συνέπειες.

1. Αν υπάρξει συμφωνία με τον εκμισθωτή

Η πιο ασφαλής λύση είναι η συναινετική λύση της μίσθωσης. Αν ο ιδιοκτήτης συμφωνεί να αποχωρήσει
ο μισθωτής νωρίτερα, η λύση πρέπει να αποτυπωθεί εγγράφως με σαφή ημερομηνία αποχώρησης και με όσο το δυνατόν
πιο καθαρούς όρους για εγγύηση, οφειλές, λογαριασμούς και παράδοση κλειδιών.

2. Αν υπάρχει σπουδαίος λόγος

Σε ορισμένες περιπτώσεις, η πρόωρη αποχώρηση συνδέεται με σοβαρό λόγο, όπως:

• σοβαρά πραγματικά ελαττώματα του ακινήτου,
• ακαταλληλότητα του μισθίου για τη συμφωνημένη χρήση,
• παραβίαση βασικών υποχρεώσεων του εκμισθωτή,
• ουσιώδεις περιστάσεις που καθιστούν προβληματική τη συνέχιση της μίσθωσης.

Εδώ χρειάζεται εξατομικευμένη νομική αξιολόγηση, γιατί δεν αρκεί κάθε προσωπική ή οικονομική δυσκολία
για να αποκλειστεί αξίωση αποζημίωσης.

3. Αν το ίδιο το μισθωτήριο προβλέπει όρο πρόωρης λύσης

Υπάρχουν μισθωτήρια που προβλέπουν ειδικό όρο αποχώρησης, όπως προθεσμία προειδοποίησης
ή συγκεκριμένη ρήτρα για πρόωρη λύση. Σε τέτοιες περιπτώσεις, η απάντηση κρίνεται κυρίως
από την ακριβή διατύπωση του συμβολαίου.

Τι κινδύνους έχω αν φύγω νωρίτερα χωρίς συμφωνία;

Αν ο μισθωτής εγκαταλείψει το μίσθιο χωρίς νόμιμη βάση ή χωρίς συμφωνία με τον εκμισθωτή,
μπορεί να ανακύψουν οικονομικές αξιώσεις εις βάρος του.

• Μπορεί να ζητηθούν μισθώματα για ορισμένο διάστημα.
• Μπορεί να παρακρατηθεί ή να συμψηφιστεί η εγγύηση.
• Μπορεί να προβληθεί αξίωση αποζημίωσης, αν αποδειχθεί ζημία του εκμισθωτή.
• Μπορεί να δημιουργηθεί διαφορά για φθορές, κοινόχρηστα, λογαριασμούς ή χρόνο παράδοσης του ακινήτου.

Γι’ αυτό δεν συνιστάται η αποχώρηση μόνο με ένα προφορικό τηλεφώνημα ή ένα απλό μήνυμα.
Χρειάζεται σωστή προετοιμασία και, όπου απαιτείται, έγγραφη νομική κάλυψη.

Τι ισχύει στις επαγγελματικές μισθώσεις;

Στις επαγγελματικές μισθώσεις, το νομικό πλαίσιο είναι διαφορετικό από τη μίσθωση κατοικίας,
αλλά για τις νεότερες συμβάσεις ισχύει επίσης ως γενικός κανόνας ελάχιστη διάρκεια τριών (3) ετών,
ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί μικρότερη ή αόριστη διάρκεια.

Η επαγγελματική μίσθωση όμως έχει μεγαλύτερη πρακτική πολυπλοκότητα, γιατί συχνά το μισθωτήριο περιλαμβάνει:

• ρήτρες πρόωρης λύσης,
• ρήτρες αποζημίωσης,
• όρους για αναπροσαρμογή μισθώματος,
• όρους αποκλειστικής χρήσης,
• συμφωνίες για εργασίες, επενδύσεις ή εξοπλισμό,
• ειδικούς όρους σε περίπτωση μεταβίβασης επιχείρησης ή διακοπής δραστηριότητας.

Ειδικά αν πρόκειται για κατάστημα, γραφείο, ιατρείο, επαγγελματική στέγη ή χώρο εκμετάλλευσης,
η αποχώρηση χωρίς έλεγχο του μισθωτηρίου μπορεί να οδηγήσει σε σοβαρή διαφωνία.

Τι πρέπει να κάνετε πριν φύγετε νωρίτερα από μίσθωση

• Ελέγξτε προσεκτικά το μισθωτήριο συμβόλαιο και τη συμφωνημένη χρήση του ακινήτου.
• Διαπιστώστε αν πρόκειται για κύρια κατοικία, απλή αστική μίσθωση ή επαγγελματική μίσθωση.
• Ελέγξτε αν υπάρχει όρος πρόωρης αποχώρησης, προειδοποίησης ή αποζημίωσης.
• Μην αποχωρήσετε χωρίς γραπτή επικοινωνία με τον εκμισθωτή.
• Ζητήστε νομικό έλεγχο αν υπάρχει διαφωνία, σοβαρό ελάττωμα ή οικονομική απαίτηση.
• Φροντίστε η λύση της μίσθωσης να αποτυπωθεί σωστά και εγγράφως.
• Καταγράψτε την κατάσταση του ακινήτου κατά την παράδοση.
• Ρυθμίστε λογαριασμούς, κοινόχρηστα, οφειλές και εγγύηση πριν την τελική αποχώρηση.

Πότε χρειάζεται δικηγόρος για μίσθωση;

Η συνδρομή δικηγόρου είναι ιδιαίτερα χρήσιμη όταν:

• θέλετε να φύγετε πριν τη λήξη του συμβολαίου,
• ο ιδιοκτήτης ζητά χρήματα που θεωρείτε υπερβολικά ή μη νόμιμα,
• υπάρχει πρόβλημα με εγγύηση ή φθορές,
• πρόκειται για επαγγελματική μίσθωση,
• πρέπει να σταλεί εξώδικο,
• πρέπει να ελεγχθεί αν υπάρχει δικαίωμα καταγγελίας ή αποζημίωσης.

Η έγκαιρη νομική συμβουλή συνήθως προλαμβάνει μεγαλύτερη σύγκρουση και σας επιτρέπει να
οργανώσετε σωστά είτε τη συνέχιση είτε τη λύση της μίσθωσης.

Συχνές ερωτήσεις για την ελάχιστη διάρκεια της μίσθωσης

Αν το συμβόλαιο γράφει 1 χρόνο, ισχύει μόνο για 1 χρόνο;

Στη μίσθωση κύριας κατοικίας, όχι αναγκαστικά. Η νόμιμη ελάχιστη διάρκεια είναι τριετής,
ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί μικρότερος χρόνος.

Μπορώ να φύγω από ενοίκιο επειδή μετακομίζω για δουλειά;

Ενδέχεται να μπορείτε, αλλά δεν αρκεί μόνο το προσωπικό γεγονός για να αποκλειστούν συνέπειες.
Χρειάζεται έλεγχος του μισθωτηρίου και της επικοινωνίας με τον εκμισθωτή.

Μπορεί ο ιδιοκτήτης να κρατήσει όλη την εγγύηση;

Όχι αυθαίρετα. Η εγγύηση δεν χάνεται αυτόματα. Κρίνεται αν υπάρχουν πραγματικές οφειλές,
ζημίες ή νόμιμος συμψηφισμός.

Στις επαγγελματικές μισθώσεις ισχύει επίσης τριετία;

Για τις νέες επαγγελματικές μισθώσεις, ναι, κατά γενικό κανόνα ισχύει ελάχιστη διάρκεια τριών ετών,
με ιδιαίτερη σημασία όμως στο ακριβές περιεχόμενο της σύμβασης.

Αρκεί ένα email ή ένα SMS για να λυθεί η μίσθωση;

Όχι πάντα. Η ασφαλής λύση είναι να υπάρχει σαφής έγγραφη συμφωνία ή η προσήκουσα νομική διαδικασία,
ανάλογα με την περίπτωση.

Πρέπει να μιλήσω με δικηγόρο πριν φύγω;

Ιδίως όταν υπάρχει διαφωνία, ρήτρα, επαγγελματική μίσθωση ή αμφισβήτηση χρημάτων,
ο νομικός έλεγχος πριν από την αποχώρηση είναι η ασφαλέστερη επιλογή.

Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με μισθώσεις, εξώσεις, έλεγχο τίτλων ακινήτων και διαφορές εκμισθωτή – μισθωτή,
δείτε και τον αναλυτικό οδηγό του γραφείου μας εδώ:

Έλεγχος τίτλων ακινήτων – δίκαιο μισθώσεων – εξώσεις

Το άρθρο συντάχθηκε από το Δικηγορικό Γραφείο Κωνσταντίνος Νικολαρόπουλος & Συνεργάτες,
δικηγορικό γραφείο στο Αιγάλεω με εμπειρία στο δίκαιο μισθώσεων,
στις επαγγελματικές μισθώσεις και στις διαφορές μεταξύ
εκμισθωτή και μισθωτή.